Ваше Сиятельство Князь Алексей Александрович.

При сем имею честь представить Вашему Сиятельству отчет по постройке на Хайфском приморском участке И.П.П. Общества, составленный моим помощником по галилейским учреждениям С. С. Аверкиевым и постоянно наблюдавшим за строительными работами секретарем инспекции учителем Фарахом Салты.

Как видно из этого отчета за год строительных работ на обеих частях усадьбы уплачено а) поденной и сдельной платы рабочим 16 505,63 фр.; б) за строительные материалы, как то: камень, щебень, гравий, песок, цемент, известь, половые плитки, железо, чугун, дерево, стекло и разные принадлежности 30 368,50 фр.; в) за разные инструменты, разные работы архитекторов, бахшиши, рухсаты и разные мелочи 1580,65 фр. Всего же израсходовано 48 494,78 фр.

Для дальнейшей постройки остается налицо камня на 11 170,73 фр., дерева, черепиц и железа, которое легко оценить, на 144,73 фр. и инструментов на 230,62 фр., всего на 1546,08 фр. Часть этих вещей, хотя и вошла в опись, но осталась без оценки.

За эти деньги сделано: а) построен трехэтажный дом на южном отрезке усадьбы, два этажа которого уже сданы в аренду за 2600 фр., а третий, предлагаемый в наем за 1000 фр., еще не сдан; б) на старой части возведена по улице на протяжении 54 метров и на 2,3 метра в высоту стена будущих 9 магазинов и лестницы с дверями, облицованными тесаным песчаником и временно заложенными камнем в один ряд на тощем растворе; в) вдоль моря и по направлению к нему от угла соседа Хури заложен железобетонный фундамент для будущей постройки общею длиною в 58 метров, шириною внизу в 1,75 метра, а вверху в 1,30 метра, глубиною от 1,50 до 2,5 м, а одним столбом даже в 5 метров глубины; сверху сего железобетонного массива поставим каменный фундамент на цементе и гидравлической извести, из крупного камня, с обратными арками на протяжении 58 метров в 1 кв. метр поперечного сечения; г) по границе между старой крепостной стеной и углом дома Хури выстроена каменная стена на протяжении 6,75 метра высотою около 2 1/2 метров и шириною в 1 метр; д) устроена бетонная ограда для источника; е) заложен один ряд мешков с бетоном в море параллельно фундаментам и в расстоянии примерно 17 метров от них для устройства будущей набережной перед домом; ж) сделан канал для нечистот от нашего трехэтажного [688] нового дома к городскому сточному каналу у моря пополам с городским управлением и тротуары около дома.

Согласно отчету, постройка трехэтажного дома на южной стороне обошлась нам в 32 090 фр., а постройка на северной стороне пока потребовала расхода в 15 194 фр.

Постройка на южном участке (меньшем) имела своей главной целью — превратить заброшенный и экспроприируемый соседями клочок земли в доходное место; второй ее целью было — сделать опыт, указаниями которого мы могли бы руководиться при оборудовании большего участка для его эксплуатации.

Постройка этого дома велась хозяйственным способом, без подрядчиков и архитекторов, с таким расчетом, чтобы сверх трех выстроенных этажей было бы впоследствии надстроено по крайней мере еще два этажа, если встретится в том надобность. Поэтому фундаменты дома, заложенные на твердой скале, сделаны шириною в 0,9-1 метр, стены первого этажа в 0,75 метра, второго в 0,65 метра и третьего в 0,55 метра. Обыкновенно же здесь принято строить нижний этаж в два камня, а верхний в один, что обходится значительно дешевле и этим ограничиваются; иногда, впрочем, возводят и два этажа в один камень. При оборудовании приморского Хайфского участка я считал нужным считаться не с интересами данного момента только, но заглядывать и в будущее. Лучше теперь, когда строительные расходы не так велики и цены на рабочие руки не так высоки, построить нижние этажи прочно, так, чтобы они могли выдерживать впоследствии и дальнейшую нагрузку следующими этажами, чем потом, в будущем, латать недостаточно прочно построенное для того только, чтобы возвести многоэтажное здание. Если теперь не будут хвалить наше умение строить дешево и эксплуатировать прибыльно, то впоследствии, когда о нас забудут, может быть, и когда значительно поднимутся и строительные расходы и доходность от построек, будущие деятели Общества оценят по достоинству предусмотрительность первых строителей. По этим соображениям мы совсем не экономим ни на извести, ни на цементе, не остановились пред крупными расходами на железобетонные фундаменты со стороны моря, лишь бы обеспечить прочность и доброкачественность строения; ширина бетонного фундамента, проектированная архитектором в 1,2 метра, увеличена нами внизу до 1,75 метра, чтобы обеспечить сопротивление грунта нагрузке многоэтажного сооружения.

Заботясь не столько об интересах настоящего, сколько о выгодах в будущем, по моему мнению, мы и с точки зрения настоящих интересов Общества достигли если не блестящих, то вполне удовлетворительных результатов и первый свой опыт можем признать удачным и обнадеживающим для застройки и северной части участка.

Мы израсходовали 32 000 фр. на постройку трех этажей, из которых первый уже приносит нам 1400 фр. годового дохода, второй — [689] 1200 фр., и за третий, еще не сданный, мы ожидаем 1000 фр. годового дохода, всего 3600 фр., т. е. 11 1/4 % со стоимости постройки. Запасной капитал Общества в ренте и др. русских бумагах в среднем дает не более 4%; помещенный в эту постройку он сверх этих 4% дает еще 7 1/4 % на ежегодное погашение. При таких условиях весь строительный капитал и 4% роста погашаются в одиннадцать лет, а с двенадцатого года начинается образование нового капитала. Это легко видеть из нижеследующей таблицы а) постепенного погашения капитального долга, б) постепенного уменьшения суммы роста и в) постепенного возрастания суммы погашения при одной и той же доходности в 3600 фр. за все 12 лет; хотя последняя, наверное, значительно повысится за 12 лет и на значительный процент, но будем считать, что это увеличение пойдет на ремонт, случайные потери с доходности (простой, например) и мелочные расходы.

NВ. В этой таблице дробные числа роста и погашения округлены в целых единицах для простоты расчета.

Так как бухгалтерская часть при постройке была поставлена довольно примитивно, то и представленный Аверкиевым отчет не дает возможности определить разницу в стоимости постройки, напр. 2 и 3 этажа или точно вычислить стоимость каждой измерительной единицы разных работ. Тем не менее, он вполне достаточен для того, чтобы составить себе верное суждение о главных результатах этой операции и практических выгодах постройки. Теперь, когда мы имеем своего архитектора, я думаю, мы сумеем вести дальнейшую застройку северной части расчетливее и экономнее без ущерба в [690] качественном отношении. Пока у нас, однако, нет времени и недостаточно денежных средств для продолжения ее, так как теперь в первую очередь должны быть закончены семинарские планы и сметы, а для Хайфской постройки я еще не нашел денег на приемлемых условиях. Ассигновки Общества, остающейся за покрытием уже произведенных расходов, мне хватило бы не больше, как на 10 помещений первого этажа, и то еще не наверное; но мне хотелось бы иметь достаточную сумму minimum еще на один этаж, чтобы не тратиться на устройство временной крыши первого этажа и на ее разборку для устройства второго этажа. Кроме того, я жду кушана, чтобы потом закончить с каиммакамом вопрос о нашей северо-восточной границе, еще не огороженной. Дом Абиада разрушен и перестроен, улица между нами расширена без нашего участия. Каиммакам просил уже только 150 наполеонов за 6 отрезанных у нас аршин. Я отказался вести с ним какие бы то ни было переговоры по этому вопросу до получения кушана. Когда кушан будет получен, вероятно, каиммакам пойдет и на дальнейшие уступки.

Энгельгард через Хотимского опять возобновлял переговоры относительно ссуды деньгами на постройку; я пока отклонил его предложение, потому что он хочет зарабатывать на свой капитал слишком большой процент, а я не потерял еще надежды найти ссуду в банке процентов за 7. Дешевле едва ли найдешь здесь деньги. При 7% роста и 4% погашения капитал с процентами на него будет погашен через 14 лет на пятнадцатом году. Заем на таких условиях я считаю выгодным, в особенности, если в договор будет включено право досрочного погашения долга.

С совершенным почтением и проч.

АВП РИ, ф. РИППО, on. 873/1, д. 637, л. 264-267 об.